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一起当发展商(中篇):当发展商的必修课

首先是要有地库和资金,自己当发展商并非不可能。

但当你有这个心思的时候,也必须掌握个中的技巧和知识,否则,要闯出一片天地绝非易事。


本周,我们向发展商和专业投资者讨教,有了土地和资金之后,下一步如何向晋身发展商迈进。

房地产是许多人创富之道,中国和香港百大富豪排名,就有不少是从房地产赚得第一桶金或身家因此暴涨。

英国莱坊国际(Knight Frank)与联昌国际(CIMB,1023,主板金融股)发布的《2013年财富报告》显示,大马富豪去年在房地产的投资总额,超越了股票和债券。

经济前景有欠明朗,富豪寻求稳当投资项目,产业自然而然成为他们的首选。

特别是位于黄金地段的产业,不仅风险低而且回酬也极具吸引力。于是,大家都觉得房地产市场越热,赚最多的还是发展商,所以不少人都觊觎房地产的创富潜能。


不少地主甚至自己当起发展商来,虽是从小做起,但主打的精致路线却有不俗的成绩。

B.I.G.董事陈垡遄硕士本身是一位专业的房产投资者,之后更晋身当起发展商,他受访时分享说,选地策略仅是房地产发展的一部分。

“当你选定地库后,还有一系列的工作和手续需要着手进行,以确保发展计划顺利。”

分析地库发展潜能陈垡遄表示,发展商和股票投资都需要付出努力,当中就包括对地库的发展潜能进行分析和研究。

“只有透过可行性研究,才能较全面的鉴定某片地库的发展潜能。”

另外,MCT财团(MCTConsotium)执行董事拿督吴明权提醒初入行者,房地产发展和财务有密切关系,尤其是现金流必须紧守防线。

“而成本和现金流又和资源的应用、工程的进度、销售行情等环环相扣。”

可行性必修改

必修1
计算发展潜能

陈垡遄表示,发展商在收购土地前都需做足准备功夫,以免陷入困境。

“选地的时候,最重要的就是大致算出地库的发展潜质,也就是发展计划中的赚幅。”

“盈利和购地费比例一般需达1:1才符合经济效益,当然这并不是非遵守不可的铁律,发展商可依据自己能力而决定。”

他指出,1英亩的土地,一般上能兴建12间排屋或店铺、或8间半独立式洋房、或4独立式洋房、又或是60至80个单位的公寓。

所以在计算时,需配合不同建筑种类的建筑费和售价,做出计算下得出有关比例才决定是否执行土地收购计划。

计算发展潜能方程式
发展总值100%=盈利20%至30%+土地价值20%至30%+建筑费40%至50%

山坡地建屋成本高

如果有关地库处于山坡位置,就不能以一般的拇指守则计算,因为当中设涉及的过程较为复杂,政府部门的限制也较多。

“只要团队内有这方面的专家,依然有发展潜能,就好像在Sunway Montana,发展商把斜坡改造成私人公园。”

无论如何,陈垡遄表示,有关的建筑费也将会增加,涨幅介于每平方尺会10令吉至20令吉之间。

他也表示,尽管土着保留地发展计划算法也有所不同,尽管赚幅较少但只要能够掌握当中的巧妙,仍充满机会。

“发展土着保留地也有一定的风险,除了销售速度较慢外,银行也经常拒绝购屋者的贷款申请,无论如何仍有许多成功的发展商。”

必修2
看地图搜集资料

陈垡遄表示,经过基本计算以鉴定土地的发展潜力后,就要开始收集所需资料。

他说,地图是发展商的必需品,除了显示确切位置外,也让投资者了解附近地区的发展情况,包括道路连接、购物广场和学校等设施。

“何振顺研究(Ho Chin SoonResearch)的地图,清楚划分马来保留地、森林保留地和政府保留地,用户可通过该地图来鉴定地块的发展潜能。

他补充道,投资者也需同时采用谷歌地图和地方政府地图(LocalGoverment Map),以便能了解当地的发展和限制。”

在研究地图后,就可以着手和地主了解相关土地文件,以进一步了解详情。

必修3
亲访地段探行情

尽管通过地图,能大致了解土地的基本资讯,但更仔细的详情,唯有亲自到访才能得知。

陈垡遄指出,发展商需了解土地情况,如斜坡程度、土质、出入口连接点以及河流等。

“如果斜坡超过3级,需向有关部门申请斜坡管理的准证,当中至少需耗费一年时间。”

陈垡遄也指出,出入口连接点也是发展商需关注的一点,当中包括未来的交通连接、工程连接和展示屋的连接。

“最重要的就是建筑过程中的连接,如途径住宅区将具一定风险,任何意外发生将影响到工程进展,所以必须找出适当的工程出入口”

必修4
再访现场探民情

陈垡遄表示,第一次到访地段主要是感受一下,同时大致了解周遭环境,而且很多细节可能会忽略了。

所以他鼓励买家不久后再到访有关地段:“第二次到访能够清楚看见之前所忽略的重点,因此投资者需再次到访,以免当中出现遗漏。”

他补充道,想更全面的了解土地情况,最直接的方法就是和当地居民谈话。

他说,曾发生过同一片土地被业主卖给两个不同的投资,最后被迫通过法律途径解决,劳民伤财也耗时。

必修5
了解政府部门限制

发展商需向政府部门了解有关地块的限制,包括:1.城市规划部(LembagaPerancang Bandar Malaysia)2.区域划分(工业、住宅、农业和商业)3.密度限制4.面积比率5.建筑高度控制(靠近机场)6.地区发展计划7.是否还有发展申请8.市政局定下的泊车位9.建筑设置要求(屋子之间的距离限制)

陈垡遄表示,发展计划还需要向基础设施部(Jabatan Perancang Infrastruktur)申请,为社区设立交通连接和交通灯等基础设施。

“如果发展过程涉及斜坡清理,还得向工程部申请。以免接到当局的罚单。”

当确认以上的限制后,发展商需向土地局确认土地的拥有权和过往的交易记录,并和JUPEM购买地图,以确认土地的面积。

“确认面积是非常重要的部分,以便能准确的画图。”

必修6
各方面着手市场调查

市场调查是当中的最重要一环,如未能鉴定市场所需,任何宏图大略皆显得多余。

陈垡遄表示,投资者可通过多种管道进行市场调查,包括网站、报纸、销售人员等,以确定产品市价,及发展潜能。

“最直接的方法就是假扮客户,到邻近发展商的展示厅查询,如果临近的发展计划销售表现有欠理想,投资者也应慎重考虑投资的抉择。”

必修7
预售单位测温

此外,吴明权提议初入行的发展商,以预售的方式测温。

他指出,透过向经纪人、亲友等进行预售活动,可以先了解市场对本身楼盘的反应,从中得知本身楼盘售价、地点是否迎合市场需求的最佳策略。

“新发展商最忌操之急,最好先透过预售活动达到50%至70%销售,才是保全之计。”

他强调,一旦预售反应欠佳,发展商还能紧急刹车,暂停进行中的计划,把损失减低。

必修8
布局规划蓝图

吴明权说,完成各种手续和了解实况后,假设一切顺利则可做出土地的布局规划,包括建筑的位置和公共设施位置(水库、公园和国能电房等)等等。

“我们也必须向有关方面了解相关的设施是否能够迁移,然后设计图则必须根据不同的限制重新规划。”

另一方面,地方政府对发展计划都设下不同条件,包括兴建廉价房子和空地要求,因此发展商在布局时必须了解这方面的要求。

必修9
财务分析和管理

最后一个阶段,发展商就得对自身的财务状况进行分析,以找出最适合的方式进行发展。

陈垡遄也同时表示,发展商还需要把工程中所涉及的资金流动纳入其中,包括贷款和销售,以免陷入资金周转不灵的问题。

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